Deleghe in assemblea, tutto quello che occore sapere sulla validità delle delibere

Partecipare all'assemblea per delega. Una soluzione che piace a molti, soprattutto quando non ci si vuol far coinvolgere in estenuanti  discussioni e si ha ben chiaro come si intende votare in base all'ordine del giorno. Di fronte al voto per delega, però, c'è spesso chi storce il naso e minaccia di impugnare le delibere. Per evitare inutili contestazioni ecco dunque tutto quello che occorre sapere.


Le regole stabilite dalla legge - In base alla legge, ossia come prevede l'articolo 67 delle norme di attuazione del Codice Civile, ciascun proprietario può intervenire in assemblea "direttamente o tramite un proprio rappresentante", senza far differenza alcuna tra assemblea ordinaria o straordinaria. Se un condomino delega un'altra persona, quindi, è esattamente come se fosse presente, e di fatti, nel verbale, viene indicata la "presenza per delega." La legge non pone, poi, alcun tipo di limite per quel che riguarda le persone che possono essere delegate a partecipare, che quindi possono essere del tutto estranee al condominio, o al numero delle deleghe che possono avere. Eventuali limiti possono essere inseriti solo nel regolamento condominiale.

La delega valida come numero di votanti oltre che per l'importo dei millesimi - Poiché il delegato rappresenta a tutti gli effetti la persona da cui ha ricevuto la delega, in caso di più deleghe occorre considerare presenti i vari condomini che le hanno rilasciate, sia per quel che riguarda i millesimi che per il numero dei presenti. Un delegato, infatti, può essere presente anche per conto di più condomini, senza alcuna irregolarità. Così anche nel caso di un condominio con molti proprietari, un solo condomino delegato da molti altri, può del tutto legalmente rappresentare la maggioranza, dato che anche in presenza di tante deleghe e poche persone sono comunque rispettati i requisiti della doppia maggioranza (presenti e millesimi) richiesti dal Codice Civile per la validità delle delibere.

Una sola delega anche in caso di comproprietà - Non possono essere, invece, delegate più persone da parte di più comproprietari dello stesso immobile, ad esempio marito e moglie, anche se hanno tra loro pareri diversi. Infatti anche in caso di comproprietà il voto espresso in assemblea, e pari all'intero ammontare dei millesimi dell'appartamento in questione, non può essere che uno solo. Quindi se non c'è accordo e ci sono più deleghe date dai comproprietari a persone diverse, la legge obbliga all'estrazione a sorte. Lo prevede l'articolo 67 delle norme di attuazione del Codice Civile precisando che "Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente." Quindi spetterà al presidente effettuare l'estrazione e stabilire quale dei diversi comproprietari avrà diritto di voto per delega.

Una delega per ogni assemblea - Inoltre occorre tener presente che non è possibile rilasciare una delega una volta per tutte, ma questa deve deve risultare in calce alla singola convocazione e deve essere consegnata al presidente dell'assemblea perché la possa insieme a verbale. Per la regolarità dell'assemblea, infatti, è obbligatorio che tutti i condomini ricevano l'ordine del giorno della convocazione altrimenti le relative delibere sono impugnabili. Quindi anche chi dà la delega deve dimostrare di essere al corrente degli argomenti in discussione, anche se poi non ha alcuna intenzione di partecipare foscamente ai lavori dell'assemblea. E' valida anche la delega orale, ma il delegato deve comunque far registrare la presenza del delegante al momento in cui viene dichiarata aperta l'assembla e compilato l'elenco delle presenze.

I rapporti tra delegante e delegato - Quanto ad eventuali contestazioni, possibili, ad esempio, quando la delega non è scritta, come chiarito dalla Cassazione 10 anni fa, "in difetto di norme particolari, i rapporti tra il rappresentato ed il rappresentante intervenuto in assemblea sono disciplinati dalle regole del mandato con la conseguenza che solo il condomino delegante è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega (Cassazione civ. n. 3952/94) e non gli altri condomini estranei a tale rapporto" (Cassazione civ. n. 8116/99). Quindi in concreto il voto del delegato è sempre valido e in caso di contestazioni sul suo operato l'unico che può aver qualcosa da ridire è colui che ha dato la delega, ove non fosse stata rispettata la sua volontà, mentre in nessun caso potrebbero contestare il voto gli altri condomini. Ovviamente si può chiedere di eprimere il voto a favore o contro solo su alcuni punti, astenendosi su altri.

Deleghe valide anche se consegnate all'amministratore - E dato che i rapporti tra delegato e delegante sono sempre personali, nulla vieta di scegliere come proprio delegato l'amministratore, senza che, anche in questo caso, nessuno degli altri condomini possa contestare alcunché. Questo significa, anche, che l'amministratore può validamente votare per la sua nomina, se la delega ricevuta lo prevede, vale a dire se i condomini che l'hanno conferita intendono confermarlo. Conseguenza di ciò è che la nomina dell'amministratore è perfettamente valida, se l'assemblea non viene impugnata entro 30 giorni, anche se la sua riconferma avviene grazie alle deleghe e senza raggiungere i 500 millesimi di maggioranza. Una delibera approvata con un totale di millesimi inferiore a quanto stabilito per legge, infatti, è annullabile e non nulla. Quindi se la delibera non si impugna resta valida.

Possibile il voto per delega anche in conflitto di interessi - E questo principio è valido anche quando si registra un conflitto di interessi, ossia quando, ad esempio, un condomino vuol far assegnare i lavori di ristrutturazione condominiale alla propria ditta. In questo caso, se l'approvazione della delibera avviene grazie al voto per delega data al condomino interessato, la delibera è perfettamente valida, a meno che non si accerti, in concreto, "che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse - non personale ma quale componente della collettività - e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato."

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